楼市调控收紧，“房贷荒”正式上场

楼市调控政策的收紧使得“房贷荒”成为当下一个严重问题。很多热点城市的主要银行都上调了首套和二套住房贷款利率，导致了房贷利率的上升。根据机构数据显示，72个重点城市6月份首套房贷利率为5.52%，二套房贷利率为5.77%，较LPR上浮了87个和112个基点。而今年上半年，粤港澳大湾区9个城市的住房贷款利率平均提高了超过55个基点，广州更是连续四次上调房贷利率。

通过这些数据可以看出，房贷压力在逐渐增加。以广州为例，200万的房贷月供比年初就增加了约500元。而且，尽管房贷利率不断攀升，但并不意味着你想贷就能立即批下来。据了解，在热点地区如广州、深圳等城市，按揭贷款从审批到发放需要大约4-6个月的时间。有一些银行已经用完了上半年的额度，正在审批中的贷款，即使到了第三季度也未必能够批下来，甚至可能要等到明年。

实际上，“房贷荒”并不是今年才出现的问题，在楼市调控政策收紧时，常常会出现“房贷荒”的情况，例如在2013年底以及2017-2018年期间。以我所在的广州为例，2018年2月四大银行曾集体上调房贷利率。当“房贷荒”达到一定程度时，二手房市场往往会出现“停贷潮”，比如2019年8月合肥地区的12家银行都停止了对二手房的贷款业务，包括国有大型银行。最近，深圳、广州、东莞、郑州和成都等城市也出现了二手房“停贷潮”的情况。

值得一提的是，虽然没有银行正式宣布停贷，但口头上他们会说“暂停”或者告诉你贷款可能会几个月内都无法批下来，而且没有具体的时间表，如果你愿意等待，那就只能耐心等待了。在我看来，这一轮的“房贷荒”与以往的不同之处在于各大银行的房贷规模已经爆表。2020年底，央行公布了房贷集中度分类控制的“上限表”，当时35家上市银行中就有12家已经达到了红线。

今年上半年，各地楼市都非常火爆。从总行的法人考核来看，很多银行并没有达到红线，因为冷门地区的房贷占比较低。但是从省分行和市分行的角度来看，很多热点城市的房贷占比已经超出了限制，甚至有些城市的房贷占新增贷款的50%左右。即使有些城市的房贷占比还没有超出限制，但由于新增贷款规模增长过快，已成为推动楼市繁荣的主要因素。如果不控制新增贷款额度，楼市的火爆态势将难以改变。

此外，国家明确提出，在去年贷款增长了40%的基础上，今年小微贷款还要增长30%。在贷款总额一定的情况下，过度投放房贷必然会挤占小微贷款的规模。因此，监管层在规模、占比和增速上对房贷启动了“三重管控”。许多城市的房贷存量规模不能继续增长，只有回收贷款才能释放新增规模；而有些城市则采取了“挤牙膏”的方式，每月只投放申请规模的30%，其余的则需要推迟放款。

此外，由于前期出现了部分违规的经营贷和消费贷流入房地产市场，监管层要求对房贷申请进行严格审核。最近几个月，各大银行对房贷申请的审核都变得非常严格。例如，购房首付款必须来自购房者自身资金，或者是直系亲属（通常只限于父母）的资金。任何6个月内到账的资金都需要核实，或提供证据表明该资金是购房者的自有资金。此外，还需要审核收入证明、银行流水账户、购房资质等文件，以证明资金来源和偿还能力。

最近，金融监管机构对按揭贷款的贷后抽查频率提高了，并且审计也更加精细。一旦已发放的贷款在抽检时发现问题，不仅会被取消贷款，银行还将面临巨额经济处罚，这可能涉及数百万乃至数千万的金额。同时，主管行领导也将会被追责。因此，银行也有意识地降低了贷款投放速度，导致贷款额度变得紧张。

一般来说，“房贷荒”是周期性的问题，但这一轮房价上涨与过度加杠杆、银行贷款审核不力之间的关系密切，已经偏离了“房住不炒”的初衷，也违背了银行服务实体经济的本意。从各地严格执行房贷集中度管理、加强开发商融资的“三道红线”以及推行中小微贷款政策的情况来看，向楼市大规模注入资金的时代已经结束。（参考来源：证券时报）